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合肥高架下的商业“魔咒”何时能解?

2019-04-12 15:03栏目:商业
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  在合肥的商业市场中,一直有“高架之下无商业”的说法,从最初烂尾数十年的松芝万象城,到现如今运营艰难的安粮城市广场、星隆国际广场等商业项目,这些紧邻城市主干道,周边高架桥林立的商业项目无一例外面临着不同的运营困境。如何才能改变现状,成为了当下最亟待解决的难题。

  现状:运营艰难空铺严重

  2015年5月31日,安粮国贸购物中心盛大开业,项目引进了阿迪、耐克等工厂店,ARMANI、GUCCI、PRADA等名品折扣店,以及芝麻街英语、balabala等儿童配套品牌,以高端、精品的全新概念面世,满足周边消费人群的商业需求。众多高级次品牌的入驻,让项目在开业之初备受关注。

  安粮国贸购物中心部分楼层全部空置

  但是随着时间的推移,安粮国贸购物中心的人气不足问题逐渐凸显,众多品牌商家的撤离,更是让原本少有的客流进一步流失,形成了恶性循环。据本站的实地探访了解,目前项目的三四五层基本空置,仅有一层、二层的部分商户以及电影院和超市在正常运营,项目空置情况十分严重。

  与安粮国贸购物中心运营情况相似的还有位于合肥铜陵路高架西侧的星隆国际广场。面对人气的冷清,星隆国际广场曾在2017年9月份打造了合肥小吃街,希望以特色餐饮来吸引人气,然而从现场的实际情况来看,美食街的打造并没有挽救项目低迷的人气。在本站的实地探访中发现,目前在该项目内正常运营的商户寥寥无几,除了一层之外,其余楼层中仅有部分餐饮以及电影院还在苦苦支撑,占据半个楼层的合肥小吃街内同样人气惨淡。

  除了安粮国贸购物中心、星隆国际广场之外,位于包河大道高架之下的加侨国际广场以及位于南北一号高架之下的绿地缤纷城同样面临着项目人气冷清,部分楼层空铺现象严重的运营难题。

  解析:多重因素导致项目运营困境

  1、选址

  其实,对于一个商业项目而言,选址、规划和运营能力三个方面是决定其成功与否的最主要因素,其中选址的重要性更是不言而喻,作为商业项目的源头,正确的选址是商业项目获得成功的基础。

  作为城市中汽车的专用道路,高架道路犹如一把双刃剑,在带来行车便利的同时,却给邻近的购物中心带来了“麻烦”,消费者无法便利直达,降低了停留购物的心理预期,最终导致客流流失。

  从安粮国贸购物中心以及星隆国际广场两个项目的选址位置来看。在交通便利性上,位于南二环路上的安粮国贸购物中心,紧邻城市主干道,交通区位优势明显。但是在交通直达方面,无论是由西往东,还是南北方向的消费者,驾车前往时都需要绕路或者放弃高架通行,才能够前往项目,交通直达效果差。同样,位于望江东路上的星隆国际广场亦是如此。

  2、客群定位

  而除了选址的因素之外,作为商业项目运营至关重要的客群定位,同样是决定商业项目能否运营成功的关键。如何对目标客群的消费习惯和消费倾向进行探索,来进行深化定位,引领并改变区域消费观念和生活方式,这对于合肥的众多商业项目而言亦是如此。

  绿地缤纷城业态面积占比(图片来源:赢在选址)

  以绿地缤纷城为例,根据赢商大数据显示,目前在项目周边1公里范围的居住人群中,拥有小孩的家庭客群占比46.6%,儿童消费经济潜力十足。但是从项目内的儿童业态布局来看,目前儿童亲子业态品牌入驻面积占比只有2.33%,远低于市场平均水平。在儿童业态分类上也仅有艺朝艺夕、瑞德启蒙教育以及薪传艺术培训中心等几家儿童教育品牌,其余儿童业态种类均为空白。

  加侨国际广场周边1公里范围客群年龄比例(图片来源:赢在选址)

  同样,在加侨国际广场,根据赢商大数据显示,项目周边拥有48中、望湖城小学、安徽国际职业学院、合工大、中科大等多数学校,学生客群占比24.37%,周边1公里范围内19-34岁的年轻客群占比达58%,项目主要面对的消费客群都是以年轻消费者为主。

  但是从目前项目的品牌情况来看,无论是当下年轻消费群体青睐的快时尚消费、集合店等,还是如今购物中心流量担当的网红店、创新体验店等,加侨国际广场内的品牌分布寥寥无几。从项目整体的定位情况来看,并没有明显偏重与年轻消费群体的需求。